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Fotovoltaica - Aspectos legales

Fotovoltaica - Aspectos legales


Energía fotovoltaica en Italia: aspectos legales


Nota 1

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¿Qué significa dejar que el director lo disfrute?

Esta obligación tiene varios efectos:

  1. entregar al arrendatario el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y apto para el uso que se le deba dar;
  2. mantener el artículo en condiciones para ser utilizado para el uso acordado;
  3. Garantizar al inquilino frente a acoso y reclamaciones de terceros que tengan derechos sobre lo mismo.

¿Cuáles son las otras obligaciones del inquilino?

Las otras obligaciones del inquilino son:

  • pagar la tarifa para recibir la cosa:
  • guárdelo y úselo según la diligencia media;
  • El uso de la cosa debe cumplir con lo establecido contractualmente.
  • Obligación de devolver el inmueble arrendado.

¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?

Para el inquilino las obligaciones son:

  • atender la gestión de la cosa de acuerdo con su gestión económica;
  • la obligación de destinar los medios necesarios para su gestión al servicio de la cosa;
  • la obligación de observar las reglas de buenas prácticas en la gestión;
  • la obligación de no cambiar definitivamente el destino económico de la cosa.

¿Cómo se comporta uno frente a las mejoras y adiciones realizadas?

El inquilino, siempre que respete la obligación de no alterar el destino económico de la propiedad, está autorizado a realizar mejoras o ampliaciones en la propiedad arrendada. Intervenciones que, sin alterar la naturaleza del inmueble arrendado, requieran una mejora objetiva, cualitativa o cuantitativa, como por ejemplo incrementar su valor aumentando su disfrute, productividad y rentabilidad de forma duradera; tales intervenciones, que también pueden ser solo estéticas, son MEJORAS consideradas. ser separado de la cosa en oposición a la adición. Si el arrendador ha dado su consentimiento a las mejoras, deberá abonar al arrendatario al final del contrato de arrendamiento una indemnización correspondiente a la menor cantidad entre el monto del gasto y el valor del resultado útil en el momento de la entrega. Por ser ADICIONES las mismas obras que pueden ser removidas, al final del contrato de arrendamiento deben ser eliminadas si no causan daño a la cosa, sin embargo si el propietario prefiere considerarlas deberá pagar una indemnización igual a la menor cantidad entre el monto del gasto y el valor de las adiciones al tiempo de entrega. Los paneles fotovoltaicos utilizados para las necesidades de la tubería pueden calificar como adiciones.

¿Cuándo termina la relación de arrendamiento o alquiler?

El contrato de arrendamiento y alquiler expira:

  1. por vencimiento que sea en la fecha del término indicado;
  2. incumplir el plazo en cualquier momento a menos que se notifique previamente que en el contrato de alquiler debe ser congruente;
  3. por consentimiento mutuo;
  4. por resolución, cuando existan entre las partes violaciones graves de las obligaciones asumidas o los bienes arrendados presenten defectos tales que disminuyan apreciablemente la inadecuación a su contrato, aunque hayan ocurrido;
  5. por sobrevenir la imposibilidad.
  6. por quiebra de las partes


Nota 2

En caso de extinción de la relación por quiebra de las partes, la nueva legislación concursal en el art. 80 (contratos de arrendamiento de propiedad) prevé para el administrador la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento tanto en el caso de que el quebrado sea el arrendatario como en el caso de que sea el arrendador (cuando la duración del contrato supere los cuatro años y sujeto a cancelación a dar dentro de un año de la declaración de quiebra), salvo el pago en ambos casos de una indemnización por la disolución anticipada que se cuantificará entre las partes.

De ello se desprende que para los arrendamientos la finalización de la instalación de sistemas fotovoltaicos podría generar algún RIESGO para el inversor / arrendatario. Si, efectivamente, el arrendador se declara en quiebra, el fiduciario -en los casos antes mencionados- tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento estipulado entre el inversor y el quebrado.

Y en este caso, considerando las "adiciones" de los sistemas fotovoltaicos con respecto a la cosa principal arrendada, en ausencia de acuerdos adecuados, el inversor / inquilino tendría derecho a retirar los sistemas, al final del arrendamiento, solo si este no dañó los bienes arrendados y salvo que el arrendador no prefiera conservarlos pagando una indemnización. Esta última hipótesis es muy delicada en cuanto a la rentabilidad de la inversión, en caso de que la disolución de la obligación contractual se produzca con mucha antelación al vencimiento natural del contrato.

En caso de que el arrendador sea usufructuario de la propiedad arrendada de acuerdo con el artículo 999 del Código Civil italiano civ. Los arrendamientos celebrados con el arrendatario, después de la extinción del derecho de usufructo, si se formalizan con escritura pública o convenio privado con una fecha determinada, continúan por la duración establecida de la escritura a más tardar cinco años desde la transmisión del usufructo. el usufructo tiene lugar por la expiración del plazo a más tardar un año.

En conclusión, ¿cuáles son los derechos reales?

Sería recomendable, al menos para plantas ubicadas en el suelo, establecer un derecho de superficie inmobiliaria a favor del inversor. Tributación más onerosa que el arrendamiento, pero capaz de asegurar mayores derechos de disfrute del terreno y de la planta y asumir menos riesgos que el arrendamiento. El Código Civil - art. 952: permite al propietario de una propiedad construir o mantener un edificio sobre el suelo a favor de otros, que compran la propiedad y, por lo tanto, pueden vender el edificio existente por separado de la propiedad del terreno mismo.

La ley representa el instrumento legal para impedir la realización de la accesión, una forma de adquirir la propiedad a través de la cual la propiedad del terreno atrae la propiedad de los artefactos que se construyen en él.

¿Se puede definir el sistema fotovoltaico como una construcción?

Según la doctrina más ilustrada, la constitución de un derecho de superficie no es admisible y tiene por objeto bienes muebles, obras destinadas a durar poco tiempo (Palchi) o no firmemente adheridas al suelo o suspendidas en el vacío. Cómo se constituye un sistema fotovoltaico sin duda nos lo dice un ingeniero pero seguro que podemos creer que está unido al suelo, que tiene una estructura y está destinado a perdurar en el tiempo. La Agencia del Territorio, entonces, como se mencionó, dice más y la considera una FÁBRICA y por lo tanto, ciertamente una construcción.

Constitución del derecho de superficie

Se trata de un derecho real y, por tanto, fuertemente ligado al derecho de propiedad o mejor expresión plena del derecho de goce y no derivado de un efecto preceptivo producido por un contrato. Se constituye necesariamente con un acto público que debe ser registrado y transcrito y se puede esperar que TERMINE al expirar el cual el propietario del terreno también se convierte en propietario del edificio. También se puede proporcionar una tarifa por la compra del edificio.

Especificación

Otra necesidad que siente especialmente el inversor es la de ganar con los propietarios de los sitios solo al final de los complejos procedimientos de autorización necesarios para la realización de los proyectos fotovoltaicos y solo a condición de que tengan un resultado positivo. En este caso, cualquiera que sea el tipo de contrato elegido para "vincular" el sitio, un recurso legal efectivo está constituido por la redacción de un contrato preliminar o un contrato suspendido. En el primer caso, los contratistas se comprometerán a estipular el contrato definitivo. fecha posterior a la conclusión satisfactoria de los procedimientos de autorización. En la segunda hipótesis, se estipulará un contrato, sujetando su efectividad a la condición de suspensión del resultado positivo del proceso de autorización correspondiente.

Abogada Manola Di Pasquale
Dr. Agr. Antonella di Matteo

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Nota
(1) Crédito: Nasa / Sean Smith
(2) Crédito: Crédito: Wikipdia / 1997